재개발 사업의 본질에 대해 알아보자

최근에 재개발 투자 건의 진행상황을 보면서 느낀 점에 대해서 간단하게 공유해 보려고 합니다.
정답은 아니고 단순 개인의 생각이라는 것을 감안하고 읽어 주셨으면 합니다.

부동산(아파트)의 가치가 높아지는 것에서 가장 큰 기여를 하는 것이 무엇일까요?
건물? 위치? 인프라?

개인적으로는 인프라라고 생각을 합니다.
역대 최고급으로 지으려고 하는 반포주공1단지의 건설비가 2.6조원에서 4조원으로 증액이 되었다고 합니다.

대한민국에서 가장 최고의 아파트 건설비가 4조원 수준입니다.
우리나라에서 가장 높고 큰 건물인 롯데티워 총 공사비는 3.8조원 정도라고 합니다.

이 모든게 10조를 넘어가지는 않습니다.

하지만 우리가 매일 사용하고 있는 지하철, 도로, 상수도, 전기와 같은 인프라는 그 단위가 최소 10조에서 100조 단위를 넘어갑니다.

지금 건설하고 있는 서울-세종 고속도로도 사업비가 10조정도 됩니다.

현재 예정 또는 진행이 되고 있는 교통 인프라 총 사업지가 134조원 정도 된다고 합니다.
분당-수서고속도로를 구조물을 단순하게 씌우는 공사도 2,200억이라는 비용이 들었습니다.

이러한 비용들은 그 혜택을 직접적으로 누리는 지역민들이 부담하는 것이 아니라 국가 예산으로 만들어 집니다.
물론 신도시 아파트의 경우 분양금에 분담금이 있다고 하지만, 실제로 그 금액은 전체 사업비에 비해서는 매우 작습니다.

내가 소유한 부동산이 많이 올랐다는 것은 이름모를 누군가의 세금이 많이 기여했다고 볼 수 있습니다.

재개발도 마찬가지 입니다.

기본적으로 주거지는 사유재산이기 때문에 시간이 지나 낡아지면, 개인의 돈으로 유지 보수를 하는 것이 상식적입니다.
하지만, 그 정도가 너무 심해서 주거 안정에 문제가 있다고 파악이 되면 이 문제를 해결해 주는 것이 국가의 책임이라고 생각을 하고 진행을 하는 것이 재개발입니다.

재개발의 근거 법인 '도시 및 주거환경정비법'을 보면 그 목적하게 적혀 있습니다.

주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.

주거환경을 높이는데, 이바지 한다는 것을 분명하게 하고있습니다.

그렇기에 불법건축물로 살고 있는 사람에게는 입주권이 나오지만, 단순하게 땅을 가지고 있는 사람한테는 입주권이 나오지를 않습니다.
땅이 아닌 주거에 초점을 맞추고 있기 때문입니다.

물론 예외적으로 27.22평 이상의 대지를 보유한 사람에 한해서는 입주권이 나오기는 합니다.
(단독 수준의 큰 땅을 가져야 되는 조건입니다)

땅의 크기가 중요한게 아니라 여기 살고 있는 사람에게 초점을 맞춘 것이 현재의 재개발 법의 목적입니다.
그리고 국가에서도 이들이 건물을 지을 돈이 없다는 것을 잘 알고 있기 때문에 두가지 방법으로 도와 주고 있습니다.

1. 재개발 구역에 있는 국가가 보유한 도로, 공공토지를 재개발에 활용할 수 있게 함

2. 재개발 구역의 용적률을 높여줘서 더 많은 집을 지어서 팔 수 있게(일반분양) 해 줍니다.

토지는 평면이지만, 건물은 입체이기 때문에 건물마다 올릴 수 있는 부분을 법으로 정해 놓았습니다.

그리고 일정 부분 이상은 국가에서 소유한 것 처럼 관리를 합니다.
그 이유는 사람이 거주하기 위해서는 인프라가 필요한데, 그 인프라는 공공예산으로 만들기 때문입니다.

쉽게 설명하면 2명이 살수 있는 건물을 지을 수 있는 땅에 맞게 인프라가 구축이 되어 있는데, 그 땅을 4명이 살 수 건물을 짓게 하면 인프라도 4명이 되어야 되는데 그 비용을 국가가 부담해야 되기 때문에 용적률이라는 것으로 건물을 지을 수 있는 것을 통제를 하고 있습니다.

하지만 재개발이 되면 국가에서 이를 많이 허용을 해 주게 되고 그 혜택은 그 곳에 살고 있는 주민들이 공평하게 누리라고 하는 것이 법의 취지 입니다.

국가가 공짜(기부체납을 빼도 남는 부분)로 준 건물을 더 지을 수 있게 해 준 권리는 그 재개발 지역의 모두의 것이지, 단순하게 땅의 지분이 큰 사람의 몫은 아닙니다.

​재개발의 본질은 그 곳에 살고 있는 사람들이 더 좋은 주거환경(대단지 아파트)에서 살 수 있도록 정부가 지원을 해주는 것에 그 목적이 있습니다.

​노후 주택 단지가 좋은 주거환경으로 변화는 것이 재개발의 본질인 것입니다.

이런 큰 혜택은 놓치면, 다시 순서가 오기 힘듭니다.
그 순서를 기다리는 수 많은 지역들이 있기 때문입니다.