미국 단독주택 구매 과정, 비용 & 미국 증여세와 양도세

제가 미국의 단독주택을 2020년부터 공부해서 작년가을한국에있을때 온라인으로 사진을 보고 구매하게됐습니다.

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따라서 혹시나 정보가 필요하시거나 참고 되실분이 계실까봐 공유해 드립니다.

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미국은 참고로 매도자(집주인)가 호가(판매희망가)로 매물을 등록하고 매수자들이 가격을 제안합니다. 호가보다 높거나 낮거나 자유롭게 제안하고 제안이 여러개들어오면 매도자가 마음에 드는제안을 수락합니다.

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특이한것이 매수자가 주택담보대출을 받으면 집내외부의 검열, 감정평가를 받고 집이수리가 필요한내역을보고 매수자와 매도자가 협의를 매도자가 판매가를 낮추거나 고쳐주거나 credit을 줍니다.

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 좋은것은 소유권을 진행하는회사를통해 거래다금입금이 이루어지기때문에 매도자나매수자가 모든것을 이행한것을 확인될때까지 소유권회사가 모든돈을보관하기때문에 한국처럼 집주인통장으로 계좌이체가돼서 계약이 파기가될경우 싸울필요가없이 소유권회사가 이금액을 보관했다가 매수자에게 반환합니다.

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한국처럼 매수자가 스스로의 눈으로만보는게 아니라 전문가가 나와서 집내외부의 수리할사안이나 규정과맞지않는 보고서를 매도자 매수자 모두 받기때문에 매도자와 대체로 합리적으로 집값 협상이가능합니다. 물론지금 같은 공급부족으로 수요자가 많은 상황에서는 협상폭이 좁습니다.

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제경우를 바탕으로 정리해보았어요. 제안서를 쓰고 등기하기까지 약 45일정도 걸렸어요.단위는 모두 달러입니다

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주택구입가: 약 650,000

주택담보대출: 약 650,000 (LTV100%, 고정이율 2.7%대, 30년 상환)

***대출조건이 맞아야합니다. 일반적인분들은 70-80% 대출은 쉽게 받을수있어요***

취득세: 130

감정평가: 600

집내외부 하자검사: 600

계약금: 6500 (매수자계약파기시 매도자반환의무없음)

대출처리비용: 3200

취득관려비용:1300

주택관련 보험2가지:1400

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중개수수료는 매도자가 모두 내는구조인데 결국 매도자가 바보가아닌이상 중개수수료른 집값에 얹어서 팔기때문에 제가낸꼴이되는거죠. $16000정도

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총취득비용이 $30,000 정도 들어간것같네요.

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매월 $3600정도 상환중이고 포함내역은 대출원금, 대출이자, 재산세(연간$6000정도), 집보험2가지입니다

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6개월이 지난현재시세기준으로 양도차익은 $90,000 정도가되네요

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양도세도 비교적간단합니다.2년실거주 5년보유하면 외벌이기준으로 양도차익 $250,000 까지는 양도세가없고 초과양도차익은 양도세율 20%까지 올라가네요.

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좀복잡한내용이지만 미국부동산 구매과정이 궁금하신분들위해 적어봤습니다. 주마다 조금씩상이한비용은 있을수있으나 전체 구매흐름은 비슷하다고 보시면됩니다.

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저는 공부를더해서  미국내에서 다주택자여도 신용이좋으면 주택을 대출80%까지해주고 순수 임대목적이라면 매도후 양도세 이월제도를 적극적으로 활용해서 2-3개의 주택을 소유한뒤 세입자의 월세로 대출을 상환을 어느정도하면 자녀들에게 증여할계획입니다.

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미국은 증여세가부부합산 한화로 약170 억원까지는 증여세가없어서 좀더 공부해볼생각입니다. 증여는 각자녀에게 매년 $15,000까지는 세금보고없이 증여해도됩니다.

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도움되시면 좋겠습니다.감사합니다