다주택자의 부동산 투자 전략

2019년 상반기 이후 2023년 현재 하락 의견이 가장 많이 나오고 있는 상황인 것 같습니다.

조정이나 하락이 올 수도 있겠죠. 하지만 혹혹시라도 조정이 더 온다고 해도 그 폭이 깊거나 기간이 길것이라고 보진 않습니다. 지역별로 조정되는 지역이 온다면, 그 조정장이 기회가 될 수도 있지요.

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특히 다주택자의 경우에는 더 많은 고민이 있으실텐데요. 다주택자 관점에서 상위 투자 전략, 개념을 정리해봤습니다.

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1. 양도세 중과상황인 사람은 중과완화시기에 가급적 팔아야함. 1년 이후에 연장이 될 수도 있지만 안될 수도 있음. 괜히 무리하지 말고 절세 할 수 있을때 절세. 다만 중과완화초기 몇달에 팔 필요까진 없고, 관망하다가 팔아도 될 듯. 일단 절세하면서 팔고나서 생긴 돈으로 다른 투자하면 됨.

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2. 다주택자가 2주택 이상 분은 다 중과완화로 정리한 후 일시적 2주택으로 거주주택까지 팔면서 똘똘이로 합쳐 갈아타기하는 것은 당연히 좋음. 특히 일시적 1주택 1입주권 특례를 노리는 것이 베스트

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3. 다주택을 유지하거나, 중과완화로 매도를 끝내고 나서 추가 투자를 통해 다주택자 again이 되는 것도 나쁘진 않음. 투자는 계속되는 것. 똘똘이 한채는 편하게 실거주 겸 차익을 노릴 수도 있지만 투자를 잘한다면 다주택+절세 플랜으로 포트폴리오를 짜는 것이 주로 더 큰 수익을 냄

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4. 다주택자,법인 공시가 1억이하 매수, 다주택자 비광역시 3억 이하에서 매도 전략은 여전히 유효. 갭투자이기 때문에 2년내 가급적 물량이 적은 곳을 타깃해야함. 전주, 창원, 청주 등이 전세가 흐름도 좋고 전세가율도 좋고 도시의 미래도 비광역시 중에 걱정이 적은 편이라 괜찮으니, 금리가 오르고 있기 때문에 전세가에 대한 과도한 장미빛 전망(지속적으로 오를 것이라는)은 금물.

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5. 재개발 재건축 입주권, 혹은 재개발 진행 단계때 매수한 후 2,3년 후 입주권으로 매도할 수 있는 곳 투자는 주택수를 늘려도 양도세 중과를 쉽게 피할 수 있는 방법. 지역은 좋은데 물량이슈로 눌려있는 재개발이 있다면 가장 안정적으로 안전마진 투자를 할 수 있는 방법이므로 혼란스러운 시기에 할 수 있는 무난한 투자. 초보자도 할 수 있음

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6. 소형 아파트 임대사업자 부활은 올해 쉽지 않아도, 비아파트 임대사업자의 혜택은 부활 할 듯. 비아파트여도 충분히 활용할 수 있으나, 아직 세부사항이 나오지 않았으므로 일단 발표가 될때까지 대기이지만 아마도 포트폴리오의 하나로 넣어둘 기회가 보일 듯

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7. 일시적 조정이 오는 지역을 노려보자. 펀더멘털적으로 괜찮은데 물량으로 일시적 눌림이 있는 지역은 투자하기 최적. 조정지역해제가 되면 기회일 수 있으나 바로 달려들진 말고, 몇주 관망부터. 인천이 물량 많은 곳 중에 도시 성장에 대한 펀더멘털은 가장 좋다고 판단됨. 자산이 이미 다 투자되어있고 현금이 부족하다면, 차분히 연말 정도까지 자금을 모으거나 자금확보 가능성을 높여보자. 그 사이 가격이 오른다면 땡큐고, 어딘가 조정장이 온다면 기회를 노려볼 수 있으니 좋음

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8. 비주택투자는 exit 고민을 반드시 해야함. 특히 지산, 생숙, 오피스텔 등 여러가지 종류의 분양권들 같은 경우 주택수 안잡히고 대출 많이 되는 장점으로 피가 꽤 오를 수 있어도, 입주장에 투자금이 커지거나 대출이자가 많이 올라가면 피가 크게 빠지는 케이스가 지금도 꽤 보임. 분양권으로 exit이 안될때 존버까지 감당가능해야함. 특히 물량많은 지식산업센터는 매우 선별적으로 고려해야함. 주택은 입주장에 물량많아도 기본적인 수요가 있지만, 비주택 분양받으면 짧지 않은 공실도 감안해야. 현재 아파트 분양가는 여러가지 규제와 심의로 분양받는 사람들에게도 안전마진이 대체적으로 존재하지만 비주택 분양가는 현재기준 가격 메리트 다 채워서 나오는 것.

 

9. 오피스텔 분양권은 좋은 기회들도 있겠지만 전매제한이 있는 분양을 받는 것은 분양가와 주변시세에 더해서 전세가가 얼마나 형성될지, 전세를 못빼면 대출이 얼마나 나올 수 있을지 잘 감안해야함. 운정 모 단지 같은 경우에는 상당히 대단지이기 때문에 전세가가 상당히 낮을 가능성이 높음. 당장은 몇천만원 투자금으로 가능할지 몰라도 전세놓으면 투자금이 몇억이 들어갈테고, 공실투를 노린다고 해도 억대의 현금투자 + 금리인상에 따른 큰 이자를 감당할 수 있을지 잘 판단해야함.

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10. 상가는 공부를 많이해야함. 재건축을 노리는 상가면 안정적으로 아파트 입주권을 받을 수 있는 기준이나 매수팁을 공부해야하고, 수익을 노리는 비구축 단지내상가는 잘세팅하면 월세수익은 얻을 수 있지만 매도시 차익이 나기 어려운 상품임. 상업지역 상가는 월세수익과 차익을 둘다 노리는 것도 가능하지만, 많은 공부와 좋은 매물을 싸게 잡을 수 있는 운도 필요함. 경매도 같이 공부할 필요가 있음. 아파트 투자는 지역이 같으면 개별 물권에 따른 투자 성패차이가 별로 없지만 상가는 완전 다른 세계

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11. 빌딩 시장은 금리인상이 부담인 것은 맞음. 그게 이자부담이 커지는 문제도 문젠데 금리인상이라는게 그렇게 단순한게 아님. 20,21년 빌딩 매수의 주요 고객들은 원래 부자였던 사람들이 아님. 부동산으로, 코인으로, 스톡옵션으로, 주식으로 급부자된 사람들이 많음. 이런 종류?의 수요자들이 금리인상기에는 줄어들 수 밖에 없음. 주택규제완화는 빌딩시장에는 악재에 가까움. 물론 얼마나 완화해줄지는 모를일이지만. 지금 빌딩가격에 현재 금리면 수익형 부동산이 아니라 손실형 부동산이 되는 경우도 많음. 하지만 빌딩값 자체가 올라주길 기대하며 사는 건데, 주택시장보다도 더 극명한 개별화 시장이 펼쳐질 예정. 잘사야하고, 사서 어떻게 운영할지, 어떻게 만들지 심도있게 고민해야. 코로나 시대가 사실상 끝나면서 빌딩시장이 더 핫해질 것 같지만 될놈될이고, 지금의 건물 가격은 이미 위드코로나를 감안한 수준의 가격. 특히 직접 운영이 없고 임대만 놓는 케이스라면, 잘 고르고, 잘 다시 짓고, 잘 운영하면 잘 될 수 있지만, 작년에 얼마 투자해서 얼마 벌었네 이런 케이스는 참고하면 안됨.

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12. 럭셔리 오피스텔, 초고급 라이브 오피스 등 초고가 수준으로 분양하는 상품들은 다 멀리하길 바람.

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13. 주식은 앞으로 더 떨어질지 몰라도 현 지점이 낮은 가격대인 것은 맞을 것이지만, 많은 변수와 변동폭에 스트레스가 많이 쌓일 것. 여전히 길게 보면 테크주식과 성장주 중에 잘 고르는 것이 좋다고는 보지만, 안정적으로 보면 그냥 지수투자가 좋음. (미국)

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14. 내 보유 자산의 가격이 떨어질 수도 있다는 것은 언제나 감안해야함. 그럴때 버틸 수는 있도록 세팅해야하고, 혹시 가격이 조정되어도 전국 동반 장기 하락이 오기는 어려우니, 조정장때 오히려 소액추가 투자를 하고 그게 2년 후 커지면서 조정장을 오히려 기회로 만들어보길

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15. 규제 완화에 대해 미적미적거리고 있긴 하지만, 암튼 안전진단을 구조안전성 정도는 낮추고, 재초환을 일부 수정하고, 종부세도 일부 수정(공정거래가액이라도), 생애최초 대출 ltv완화, 15억 이상 대출 금지 기준 상향 등등 진행하긴 할 건들이 많음. 최종적으로 발표나는 것을 보면 규제 수혜처, 수혜받는 부동산 종류들이 있을 것. 남들보다 발빠르게 움직이면 승자.



더 디테일한 부분은 개별적으로 연구하며 개별 상황에 따라 대응하기 나름입니다. 각자도생이라는 말이 괜히 나오는 것이 아니죠. 워낙 규제와 법도 복잡하게 되어있다보니 다주택자 전략도 상위레벨에서는 공통된 부분이 있어도 결국 포트폴리오를 짜는데에 있어서는 각자 상황에 맞게 해야합니다. 공부와 연구 열심히 하시고, 탄탄한 지식하에 긍정적인 마음으로 실행하시면 주로 성공하실 것이라고 생각합니다.