(부동산) 개포 아파트 매수하며 알게된 단지별 특징 정리!

안녕하세요

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금번 하락장(?)을 맞아서, 실거주할 집들을 살펴보다가 개포 아파트를 매수하게 되었습니다.

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금번장에 여러지역을 돌면서 느낀점, 그리고 개포신축들의 각 단지별 특징들을 간단하게 써보려고 합니다.

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먼저 저는 수도권에 거주중이고, 금번 하락장에 과대 낙폭이 이뤄진 지역들로 많이 검토를 했습니다.

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잠실, 과천, 개포, 헬리오? 등이 대상이었고

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다들 좋은 동네 단지들이고, 장단점들이 있었지만, 결국 개포를 선택하게 되었습니다.

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개포를 선택한 이유는 여러가지가 있지만,

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1. 강남구

2. 대치와의 접근성(학원가)

3. 강남권 내에 대규모 신축 지구로 형성된 유일한 곳 ,주거환경 및 학군이 우수

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기존의 강남권중에 낙후된 동네라는 이미지, 아쉬운 교통 등이 단점일수 있겠지만, 이미지는 점차 바껴나갈꺼라고 생각이되고(이미 많이 바뀌었음),

남은 신축들이 입주하게 되면(1,4단지 입주) 좋은 자연환경에 비해 아쉬웠던(상권등 편의요소)부분이 많이 개선되고, 학군또한 신축의 입주로 대치 못지 않게 좋아질꺼라고 생각됩니다.

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1단지 입주후에 추후 경우현, 567, 대치 우선미, 은마등이 재건축되기 전까지는 주변에 마땅한 신축 공급이 없고(약 15년정도) 그사이에 결국 신축 신도시가 완성되는 개포는 강남에서 주요한 동네로 자리 잡을꺼라고 판단됩니다.  주변의 자연 환경 때문에 나이드신분들이 살기 좋다라는 얘기가 있지만,

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결국 신축들이 많이 들어 오는 동네는 젊은 분들이 많이 들어오게 되어 있고, 학군등도 따라서 좋아질 수 밖에 없습니다.

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예산상의 문제로 25평을 매수하느라 대부분 25평에 포커스가 맞춰져서 검토를 했습니다.

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대부분 직접 단지를 방문하고, 집들도 직접 확인하면서 개인적으로 느낀 내용들과, 정보들을 공유합니다.

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1. 개포 래미안 포레스트(개포시영), 2020년 9월 입주, 2300세대

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- 단지조경은 우수하나, 개인적으로는 개포신축중에서는 평범한편, 고급진 느낌은 다소 떨어짐

- 1단지 2단지로 나눠져 있고, 1단지 114동 까지는 구룡초 배정, 그밑에 단지는 옆에 포이초 배정 구룡초 선호로 인해서 매매가 및 전세가 차이남, 단지가 나눠진 2단지의 선호도가 좀 떨어지는편

- 커뮤니티 우수하고, 스카이 라운지, 조중식서비스

- 수영장 없으나, 바로옆에 포이초에 수영장 있어서 불편함 없이 이용 가능

- 1단지 앞쪽동은 상가가 아주 부족함(상가를 개포자이르네로 따로 재건축해서 생긴 현상)

- 1,2단지 사이에 자이르네쪽에 상가가 많이 들어옴, 지하(이마트에브리데이), 상가 편의성은 1단지 아래쪽과 2단지가 좋음

- 국공립 어린이집이 3개 , 청담 아이가르덴 영여유치원이 단지내 상가에 있어서, 미취학 애들을 통학에는 최적화

- 포이초는 근처 빌라촌과 초등학교를 같이 가서, 비선호하는 분들이 있으나, 다니시는 분들은 차이점 없고, 선입견이라고 함

- 바로 옆에 국악고등학교가 있어, 국악고 통학을 위한 전세 및 월세 수요가 있음

- 달터공원이 붙어 있어서, 숲세권으로 산책로가 잘되어 있고, 구룡산, 양재천도 쉽게 이용가능

- 세대창고 없음 (개인적으로 25평 매수자라 이게 아쉬움. 개포신축중에 유일하게 세대창고가 없는 아파트)

- 위과선이 들어 오면, 위과선 역세권이 될수도 있으나, 구체적인 내용은 없음

- 25평 평형이 전체 세대수중 가장 많음(780세대)

- 25평 구조는 거실이 좁게 나옴, 주방은 가장 넓게 나온편, 방하나가  좀 좁게나옴

- 대중교통  불편함 , 지하철 멀고, 버스도 불편한편, 1단지 완공후에 버스등등 개선될것 으로 판단됨

- 1단지 입주후에, 개래포 1,2단지 중간쯤 위치 건너편에, 1단지에 상가가 생겨서 1단지가 입주하면 상권, 교통등 개선점이 생김

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2. 디에이치퍼스티어아이파크(1단지), 23년 11월 입주, 6700세대

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- 23년 11년 입주로 고려 대상이 아니었음

- 6700초 메머드급 단지로, 단지에서 큰 상가(마트입점), 초등학교, 중학교가 들어와서 초중품아가됨

- 커뮤니티 시설 끝판왕, 조중석식, 수영장, 스카이라운등등 국내최고시설

- 단지내 편차가 큰편, 위쪽 단지는 선호도가 높으나, 아래쪽 단지는 선호도가 떨어지고 가격차이도 많이 날것으로 판단됨

- 25평은 대부분 단지 아래쪽 동에 배치되서 다른 단지에 비해 선호도가 떨어질것으로 판단됨

- 대형 평형은 개포에서 가장 좋은 아파트

- 위과선이 들어 오면, 위과선 역세권이 됨

- 1단지 입주후 약 15년정도는 신축 입주 없을것으로 판단되고, 개포 아파트 가격의 바로미터가 될 단지

- 개인적으로는 4000세대 이상의 메머드급 단지는 선호하지 않는 편이지만, 대장 단지중 하나인것 같습니다.

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3. 개포래미안블리스티지(2단지),2019년 2월입주, 1950세대

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- 단지가 깔끔하게 되어 있고, 고급진 느낌이 남, 좀 젊은 감각으로 보임, 단지구성이나 구조물들도 고급지게 잘 되어 있음

- 커뮤니티 우수하고, 조중석식 서비스, 스카이 라운지는 없으나, 카페가 3~4군데 있고, 커피가 아주 저렴하고 맛있다고 함(2000원), 수영장 , 세대창고 있음. 개인적으로는 스카이라운지보다, 이렇게 카폐가 군데군데 있어서 쉽고 편하게 이용할수 있게 한게 더 좋았음

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- 1단지가 입주하면서 아주 수혜를 많이 받는 단지임, 초등학교 중학교가 먼편이었는데, 1단지 입주하면서, 1단지 단지내 초등학교 중학교를 도로하나만 (4차선) 건너면 이용 가능할수 있어서, 준 초중품아가 됨, 상가도 1단지가 2단지쪽으로 메인 상가를 내면서 1단지 메인상가를 같이 이용할수 있어서 상가 접근성이 아주 좋아졌고, 위쪽에 상가들도 활성화되어 수혜를 많이 받는 단지임

- 바로옆에 개포 공원이 붙어 있어 숲세권이며, 대모산과의 접근성도 좋음

- 25평 구조는 무난하게 나옴, 거실은 무난하고 주방이 좁고 길게 빠진 형태, 25평 동중 외부 동으로 되어 있는 동들은 선호도가 떨어지는 편

- 지하철이 먼편이나, 버스는 잘되어 있는편

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4. 디에이치 아너힐즈(3단지) , 2019년 8월,1320세대

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- 단지와, 커뮤니티 고급화가 아주 잘되어 있는 아파트

- 현대의 디에이치 적용 첫번째 아파트로, 현대에서 심혈을 기울여서 만들었다고 해서, 단지 자재나 조경이 아주 고급지게 되어 있다고 평가를 받음

- 단지가 전체적으로 조용하고, 개포공원을 남서방향으로 조망이 가능해서, 가장 자연 친화적인 단지

- 브런치(간편식) 서비스, 수영장, 세대창고 있음

- 초등학교 중학교 모두 멈, 4단지가 입주 하면서 초등학교가 생기나, 3단지와는 거리가 좀 있고, 왕복 8차선을 건너서 등교를 해야 되서,  학교다니는게 좋지가 않은편

- 지하철은 도보로 다닐수 있는 수준으로 멀지 않음,

- 상권은 처참할 정도로 없는편, 4단지가 들어서면 나아질것으로 판단되었으나, 4단지가 상가를 3단지 반대쪽 영동 대로쪽으로 내면서, 4단지 상가 이용도 많이 불편해짐

- 상권, 학교등으로 애들 키우는 가정은 불편함이 있는 단지 이지만, 단지가 조용하고, 고급스럽고, 개포공원이 가까워서

  연령대가 있는 분들에게는 가장 살기 좋은 단지중에 하나로 판단됨

- 25평 배치 동들은 앞쪽동들은 지하철이 가까워 선호 되나, 뒤쪽동들은 지하철이 멀고 외곽동으로 선호도가 떨어짐, 대형평수는 대부분 개포공원 조망으로 배치 되어 있음

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5. 개포자이 프레지던스( 4단지), 23년 2월 입주, 3375세대

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- 23년 2월 입주로, 최근에 개포에선 가장 핫한 단지

- 아난티 설계한곳에서 설계했다고 해서, 실제로 보면 아난티리조트랑 비슷한 느낌이 많다고 함

- 매수문의가 가장 많은 단지로, 최근에 사전 점검한 부분들이 많이 공유 되면서, 고급진 자재와, 엄청난 커뮤니티 시설들이 공유 되면서 매우 평편이 좋음

- 단지내 초등학교와 도서관이 들어와서 초품아 단지

- 커뮤티니 끝판왕, 조중석식 서비스, 인피니티 풀, 수영장, 세대창고 있음

- 대모산 입구역, 개포동역 둘다 이용 가능하나 지하철이 가까운편은 아님

- 뒷동 대형평수는 대모산 조망이 가능

- 단지내 자체 상가가 크게 들어 오며, 개포시장 이용이 용이하고, 8단지 상가도 이용 가능해서, 상권및 편의시설이 좋음

- 25평이 배치된 동들이, 초등학교나  커뮤니티 시설, 상가들이 가까운편이라, 다른 단지들에 비해 25평 배치동들의 위치가 좋은편

- 대규모 공급으로 이번 개포의 하락을 주도한 단지이나, 최근에 가격과 호가가 계속 올라가는중, 84가 20억제외 23.5억거래 되었으나, 최근 26억까지 거래, 전세가도 바닥을 찍고 상승중

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6. 디에이치 자이개포 (8단지) 21년 7월 입주, 2000세대

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- 개포 신축중에 유일하게 일반분양 100%로 분양한 단지

- 디에이치 적용및 21년 조경대상을 받은 곳으로, 단지 조경이 매우 우수하고, 고급지게 되어 있음

- 용적율이 335%로 높은편이나, 단지안으로 들어 가면 개방감이 있고, 답답한 느낌이 별로 없음, 임대 세대 300세대

- 용적율 상향으로 인한 기부체납으로 스포츠센터, 영어도서관등이 있어, 입주민들도 편의성이 높음

- 커뮤니티 시설 아주 우수, 조중식 서비스, 단지내 카페 폴바셋으로 입점, 수영장, 세대창고 있음

- 개포에서 단점이라고 할수있는 교통이 가장 좋은 단지로, 3호선과 분당선을 둘다 이용할수 있는 더블역세권으로 선호도가 높음

- 길하나 건너면 초등학교로, 중학교도 매우 가까운편

- 남아 최선호 학군인 중동중, 중동고와 최근접 단지로, 남아 학부모들의 선호도가 높은 단지

- 개포 신축 25평중에서 유일하게 전용면적이 59가 아닌 63으로, 약 1.5평정도 넓음. 거실이 가장 넓고, 수납공간이 좀더 많은편

- 25평 배치 동들이 젤 위쪽동으로, 지하철들이 가까워 다른 평형 타입에 비해, 위치가 괜찮은편

- 단지 자체 상가가 많은편이고, 단지 바로 건너편에, 주민센터, 경찰서, 우체국과 상가들이 입점해 있어서 편의시설이 좋은편, 4단지가 입주이후, 4단지 상가가 영동대로쪽으로 나서 4단지 상가를 같이 이용할수 있는 장점

- 양재천이 도보로 가까운편으로 이용하기 좋음

- 학여울역에 위신선이 들어 오고, setec이 개발되면 가장 수혜를 많이 받는 단지 , 준트리플 역세권이 됨

- 개포는 호재가 많이 없는 동네라곤 하는데, 그중에서 호재가 많은 단지중에 하나.

- 발전가능성이 높은 영동대로를 낀 단지고, 역세권과, 학군등으로 인해 젊은 세대가 가장 선호하는 단지가 아닐까 싶습니다.

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쓰다보니 너무 글이 길어 졌네요

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단지에 대한 정보는, 부동산 다니면서 들은 얘기, 혼자 찾아본 것들, 단지와 세대를 직접 방문하고 개인적으로 느낌점들이니, 객관적인 사실중에 틀린게 있다면, 정정 부탁드립니다. 개인적으로 느낀점은 사람마다 다를수 있으니 이해 부탁드립니다.

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결국에 개포의 신축들은 다 장단점이 있지만 전부 좋은 단지들입니다. 앞으로도 계속 좋아져서 강남의 대표 단지가 될곳이라 서로 잘되길 바라고, 개포에 관심 있는 분들이 있다면, 제글이 참고가 되길 바랍니다.​​