리얼티인컴의 유상증자는 괜찮은 이유와 적정 가격

리얼티인컴(O)의 유상증자 소식이 들리면 악재가 아니냐며 놀라시는 분들이 있습니다.
결론부터 말씀드리자면, '리얼티인컴의 유상증자는 아무 문제가 없다' 입니다.

리얼티인컴은 꾸준히 유상증자를 해 왔습니다.
일반 기업을 생각했을 때는, 매년 유상증자를 하니 굉장히 큰 악재가 아닐 수 없습니다.

하지만, 리츠의 경우 다릅니다.

일반 기업들은 초기에 주식을 발행 후, 특별한 일이 없을 경우 추가 투자를 받지 않습니다. 즉, 사업에 문제가 없을 경우 유상증자를 하지 않는다는 말입니다. 그리고 배당금은 사업에서 발생하는 이익으로 지급합니다.

하지만, 일반 기업들과는 다르게 리츠는 자금 조달을 통해 부동산 개발 및 임대를 하고 회수한 임대료를 바탕으로 배당금을 지급하는 것이 운영 방식이기 때문에, 유상증자를 했다고 안 좋게 볼 이유가 전혀 없습니다. 리츠에게 유상증자(=추가주식발행)는 사업을 영위하는 데 있어 당연한 것이며, 오히려 사업을 잘 확장해 나가고 있다고 해석하는 것이 타당합니다.

2001년부터 리얼티인컴은 발행주식수가 꾸준히 상승하지만, 주가 역시 우상향하고 있는 것을 알 수 있습니다.

또한, 리츠의 경우 사업의 특성 상 감가상각비가 굉장히 크기 때문에, 일반 기업을 평가할 때 사용하는 EPS가 아닌 FFO를 사용하여 이익을 평가하게 되는데, 이 FFO 역시 꾸준이 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 사업을 잘 하고 있다는 의미입니다.

하지만, 아무리 좋은 기업이라도 비싸게 매수하면 투자에서 수익을 내기 어렵기 때문에 적절한 밸류에이션 방법으로 적정주가를 계산하는 과정이 반드시 필요합니다.

많은 기업들을 평가할 때 사용하는 PER이나 PBR과는 다르게 리츠를 평가할 때는 P/FFO 혹은 P/AFFO를 주로 사용합니다.

P/FFO와 배당수익률 밴드를 고려해 보았을 때, 적정주가는 60달러 부근이며 50달러와 60달러 사이가 최고의 매수 구간이라고 할 수 있습니다.