부자되는 방법과 부동산 이야기

국내외 유명한 재테크 관련 된 책들 읽다보면 공통적으로 얘기하는 것이 있습니다.

알고보면 너무나도 당연한 얘기들입니다.

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먼저 소득을 늘리라고 합니다. 자기개발을 하든 이직을 하든 업종을 바꾸든 투잡을 하든 창업을 하든 소득을 늘려나가라고 합니다. 이게 자산을 축적하는 첫 번째 발판입니다.

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두 번째는 소비를 줄여야합니다.

젊을 때 해보지 언제하나 생각하며 지출을 높히면,

투자금이 작아지기 때문에 기회비용이 늘어나게 되겠죠.

당장은 차이가 없지만 40대에 들어서면

아낀 사람과 안아낀 사람의 자산격차는 비교가 불가능 해집니다.

미래를 생각하면 차도 천천히 사는게 맞습니다.

사실 소비를 줄이는 이 부분이 제일 어렵습니다.

현재를 즐길 것인지, 미래에 초점을 맞출것인지.

현재 vs 미래.

어디에 가치를 둘 것인지는 본인이 판단해야겠죠.

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마지막은 투자입니다.

머.. 여기 개미집에 들어와있으니 이미 투자는 열심히 하시는 거겠죠.

그런데 흥미로운 점은,

많은 책에서 소득이 들어오면 투자를 먼저하고 투자에서 나오는 돈(월세든 배당금이든)으로 소비를 하라고 합니다.

즉 책에서 얘기하는 현금흐름은, 소득 -> 투자 -> 소비 순 입니다. 좀 다르죠?

대부분의 사람들은 소득 -> 소비 -> 남는돈 투자 입니다. 이렇게 투자보다 소비를 먼저하면 당장은 여유롭게 살겠지만,

40대 이상이 되었을 때 의미있는 부를 축적하기 힘듭니다.

오로지 미래만 생각하면, 아예 극단적으로 소비를 줄이고 투자에서 현금흐름이 나올때까지 소비를 참는게 더 나은 방법이 될 수도 있습니다.

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읽어보니 너무 간단하죠?

부자까지는 아니지만 중상위층으로 가려면,

결국 소득을 늘리고, 소비를 줄이고, 투자를 늘리는 방법 밖에는 없습니다.

주변에 물어보면 다들 남들 쓸때 허리띠 졸라맸다는 얘기 많이들 하십니다.

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부동산이 자산 격차를 만들어내는 가장 큰 원인이 되었기 때문에 이 부분도 얘기해보겠습니다.

2017년부터 다주택자를 투기의 원흉으로 지목하며 투기와의 전쟁을 선포합니다.

아래 내용 중 순서나 날짜가 안맞는게 있을텐데 감안하시고 봐주세요.

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2017.7월 서울과 전국의 주요 지역을 규제 지역으로 묶습니다(투기지역, 투기과열지구, 조정지역).

규제 지역이 되면, 1주택 비과세 받으려면 실거주 2년을 해야하죠.

즉 전월세 매물이 줄어들고, 실거주 해야하니 거래 가능 매물이 줄어들게됩니다.

대출 한도도 줄여서 1차 사다리 차기 들어갑니다.

대출 규제 들어가면 사는 것이 어려워지기 때문에 당장 사야하게 됩니다.

시세차익에 대해서 양도세 중과가 시행되어 다주택자들이 집을 못팔게 막아버립니다.

재건축 아팟 소유주는 집 매도를 법으로 금지시켜버렸죠(재건축 거래되면 집값 오를까봐 규제).

결국 대출 규제와 매물잠김 현상 발생해서 1차 폭등.

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집값이 지속해서 오르자 짜잘한 규제내다가,

2018.9월경 새로운 큰 규제를 발표합니다.

장특공제를 규제해서 소유주가 10년 동안 집에서 거주하게 만들어버립니다 (전월세 및 거래 매물 감소).

대출규제는 더 쎄게해서 2차 사다리 걷어차버리기합니다.

규제지역이 늘어나서 더 많은 지역의 집주인들이 죄다 자기집으로 기어들어가 장기거주하게 만듭니다.

재건축재개발은 또 규제 때립니다.

특히 재건축 초과이익환수, 기부체납 증가, 안전진단기준 강화 해서 재건축 못하도록 막아버리죠.

공급 감소 시그널이 나오고 신축 아팟 선호로 바뀌어 집값 폭등 유발 합니다.

똘똘한 한채 얘기가 많이 나옵니다.

자꾸 강남3구 집값 상승을 막아버리자 그 거대한 유동성이 전국을 돌며 집값을 들쑤십니다. 풍선효과 부작용 발생.

새로운 규제와 대출 제한으로 2018.9~2019.6 사이에 집값 및 전월세 하락 잠시 발생합니다.

그러나 이후에 다시 폭등.

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중간중간 규제를 내다가 2019.12월에 다시 큰 규제를 냅니다.

먼저 취득세가 중과됩니다.

일시적 2주택 기간도 규제해서 갈아타는 시기를 줄여버리죠.

이것 때문에 사고팔기가 힘들어집니다.

결국 안팔고 눌러앉는 사람이 많아지죠(매물감소).

다방면으로 다주택자를 더욱 규제합니다.

다주택자가 줄어드니 시장에 전월세 매물이 줄고,

전월세가 뛰자 갭투자가 성행하여 집값이 다시 뜁니다.

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2020년 코로나 발생. 집값이 주춤주춤하다가 임대차3법 시행 폭탄 발언을 쏟아냅니다.

부작용이 너무 유명해서 실패한 정책인데 밀어붙이죠.

가뜩이나 다주택자 규제해서 다주택자 수가 줄어들고,

다시 전월세가 줄어드는 마당에 임대차3법 카운터블로우 날립니다.

전월세 매물 실종하여 줄서서 기다리는 현상 발생합니다.

임차인에게 이사 위로금 주는 문화도 발생하죠.

임대사업자 강제 말소 소급입법합니다.

2020년 50만채 민간임대주택을 강제로 말소 시켜버렸어요.

민간임대주택의 전월세 시세가 주변대비 거의 반값이었는데 임대차3법 시행과 시기가 맞아서 전월세가 폭등했죠.

전월세 폭등하니 이를 보던 2030 영끌러들이 3~5억으로

갭 매수에 뛰어듭니다. 매매가는 더더더 폭등.

종부세 세율 상향 조정하여 징벌적 과세 시행합니다.

공시가격을 올려 보유세, 재산세 올리죠.

때문에 다주택자의 경우 전세를 월세로 전환시켜버립니다.

전세가 더 희소해집니다.

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2021년에는 공급 하겠다는 대책만 나오고 딱히 규제가 없습니다.

그런데 공급이 3기 신도시죠. 서울 도심내 공급이 아닙니다.

그래서 서울내 공급이 없다는 것을 모두 알고 있죠.

그러나 서울은 여전히 규제 지역에 대출이 아예 안나오거나 거의 안나옵니다. 즉 서울은 10억 이상 현금 있어야 살 수 있는 시장이 된거죠.

서울이 대출이 안나오니 수도권의 교통 좋은 곳 부동산을 전부 끌어올립니다. 수원도 신축 34평은 10억 넘습니다. 그래도 대출 조금은 나오죠.

서울에 돈이 못들어가니 평택도 폭등.

그러다 이번에 홍남기 부총리 나와서 대국민 담화 있었죠.

부동산 폭등은 국민탓이라고...

이후에 대출 완전 규제 나왔습니다.

주택담보대출, 중도금 대출, 잔금대출, 전세대출 막았거나 막는 중이죠.

이러면 모든 집이 현금으로만 살 수 있게 됩니다.

다 똑같은 조건에 공급이 없는 서울만 신고가 경신중입니다.

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계속 규제를 하니 돈은 풍부한데 갈곳은 조금 밖에 없어집니다.

그곳으로 모든 유동성이 쏠리게 되니 안오르던 지역의 집값마저 폭등하게 되었죠.

현재는 초기재개발 빌라도 폭등했습니다. 정비구역도 아니고 조합도 없고 추진위원회도 없는데 그냥 폭등합니다.

이번에 마곡에 생활주택 분양한거 P가 1억이 넘는다죠. 정상적인 부동산 상황이면 오를 이유가 하나도 없는 주택들 입니다.

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이런 폭등을 막는 방법은 서울 내 공급 확대와 다주택자 규제 완화 밖에는 없습니다.

위 내용을 이해하셨다면 그 반대로 해야한다는거죠.

재건축 재개발 활성화해서 민간 일반분양을 늘려 매매가격 하락시키고,

다주택자를 늘리고 실거주요건 없애서 전월세를 잡고,

양도세와 취득세 중과 없애서 매물이 나오도록 하면 됩니다.

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2009년~2016년 8년이라는 장기간 집값은 못올랐습니다.

심지어 집을 왜사? 라는 분위기였죠.

당시 소득 증가가 더 높아서 몇 년 모으면 충분히 집 살 수 있었습니다.

사실 반포 아파트도 그냥 신용대출 1~2억 받으면 살 수 있었던 시기도 있었어요...

장기간 부동산 가격이 못오르고 멈추어 있으면 2030에게도 기회는 옵니다.